Introducción
Durante años, miles de contribuyentes que vivían fuera de la Unión Europea soportaron una carga tributaria superior a la de los residentes comunitarios, al no poder deducirse los gastos asociados a los alquileres de inmuebles en España.
La reciente Sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 rompe con esta desigualdad y abre la puerta a un ahorro fiscal considerable para españoles residentes en países terceros —como Estados Unidos, Reino Unido tras el Brexit, Suiza, Canadá O Andorra— y para cualquier contribuyente no comunitario con propiedades en España.
Este artículo tiene un doble propósito:
- Explicar de forma clara qué es el IRNR y cómo afecta a quienes residen fuera de España.
- Analizar la sentencia y sus implicaciones prácticas, con ejemplos numéricos que ilustran cuánto dinero puede estar en juego y cómo reclamarlo a Hacienda.
¿Qué es el IRNR y cómo funciona?
Definición básica
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) grava las rentas obtenidas en España por personas físicas o jurídicas que no tienen residencia fiscal en el país. Se regula por el Real Decreto Legislativo 5/2004 y se aplica tanto a ciudadanos extranjeros como a españoles que, por motivos laborales o personales, viven fuera.
En otras palabras, si no eres residente fiscal en España, pero recibes ingresos en España, esos ingresos tributan por IRNR.
Casos más frecuentes
- Españoles que trabajan en el extranjero y alquilan su vivienda en España.
- Extranjeros que poseen inmuebles en nuestro país.
- Empresas extranjeras que obtienen rentas aquí sin establecimiento permanente.
Tipos de rentas sujetas a IRNR y plazos de presentación
El IRNR no solo afecta a los alquileres de inmuebles en España. Dependiendo del tipo de renta obtenida, cambian tanto el modo de cálculo como el plazo de presentación.
Los tipos de rentas que grava este impuesto son muy diversos, y sujetos a particularidades, no obstante, los principales tipos sujetos a este impuesto son:
- Rentas de bienes inmuebles en España
- Arrendamientos de viviendas, locales u otros inmuebles.
- Imputación de rentas inmobiliarias por uso propio de inmuebles.
- Rentas del trabajo
- Sueldos, salarios y retribuciones percibidas en España por no residentes.
- Rentas de actividades económicas o profesionales
- Ingresos derivados de actividades desarrolladas en España sin establecimiento permanente.
- Rendimientos de capital mobiliario
- Dividendos, intereses, cánones, etc.
Ganancias patrimoniales
- Por la transmisión de bienes inmuebles, acciones u otros activos situados en España.
👉 En el caso que nos ocupa —alquiler de viviendas en España por no residentes—, el contribuyente está obligado a:
- Presentar el modelo 210 trimestralmente. Para las rentas devengadas desde el 1 de enero de 2024, se permite agruparlas todas y presentar un único modelo anual.
- Declarar los ingresos percibidos y aplicar el tipo impositivo correspondiente.
Hasta la sentencia, la diferencia clave estaba en el cálculo de la base imponible según el país de residencia:
- Residentes en la UE/EEE con intercambio de información: podían deducirse gastos y aplicaban un tipo del 19 %.
- Residentes en países terceros: tributaban sobre la renta íntegra, sin deducciones, y además al 24 %.
Esto suponía una doble desventaja para extracomunitarios. Con la sentencia de julio de 2025, esta brecha se corrige: los residentes en terceros países también pueden deducirse gastos en igualdad de condiciones que los comunitarios.
Evolución normativa hasta la sentencia
Para comprender el alcance de la decisión de la Audiencia Nacional, conviene repasar la evolución de la ley:
- 2004: El texto inicial de la LIRNR establecía que la base imponible se calculaba sobre el “importe íntegro” de los rendimientos, sin deducción de gastos.
- 2010: Se introdujo una reforma que permitía a los residentes en la UE deducir gastos vinculados a la obtención de ingresos.
- 2014: La reforma se amplió también a los residentes en el EEE con intercambio de información.
Es decir, se reconocía un trato fiscal más favorable para contribuyentes europeos, pero se mantenía la exclusión para residentes en terceros países.
La sentencia de la Audiencia Nacional (28 de julio de 2025)
El caso que da origen a esta sentencia es muy ilustrativo:
- La protagonista: una contribuyente española residente en Estados Unidos.
- Situación: alquilaba un inmueble en Barcelona y presentó declaraciones de IRNR (modelo 210) tributando por la renta íntegra.
- Solicitud: pidió rectificar sus autoliquidaciones para incluir los gastos asociados al alquiler.
- Respuesta de Hacienda y del TEAC: negativa. Argumentaron que la ley solo permitía deducciones a residentes en la UE/EEE.
La contribuyente llevó el asunto a la Audiencia Nacional, que le dio la razón.
Fundamentos de la sentencia
- Libre circulación de capitales (art. 63 TFUE): según el TJUE, esta libertad se aplica no solo a residentes de la UE, sino también a terceros países. Limitar la deducción a europeos es una discriminación.
- Jurisprudencia consolidada: tanto el TJUE como el Tribunal Supremo ya habían extendido derechos a extracomunitarios en otros impuestos, como sucesiones y donaciones.
- Convenio de Doble Imposición España-EE.UU.: prohíbe el trato discriminatorio entre nacionales de ambos Estados.
El fallo concluye que los contribuyentes residentes en terceros países también tienen derecho a deducir gastos directamente relacionados con los ingresos por alquiler.
Ejemplo numérico ampliado: cuánto dinero puedes ahorrar
Para ilustrar el impacto real, veamos un caso actualizado a precios de mercado.
Caso: Laura, española residente en Nueva York
- Ingresos por alquiler en Madrid: 2.800 € al mes = 33.600 € anuales.
- Gastos asociados al inmueble:
- IBI: 1.000 €
- Comunidad: 1.800 €
- Seguro: 450 €
- Reparaciones: 2.500 €
- Intereses de hipoteca: 4.200 €
- Amortización anual: 6.000 €
- Total gastos: 15.950 €
Escenario 1: sin deducciones (régimen anterior)
- Base imponible = 33.600 €
- Tipo impositivo = 24 %
- Cuota = 8.064 €
Escenario 2: con deducciones (tras la sentencia)
- Base imponible = 33.600 € – 15.950 € = 17.650 €
- Tipo impositivo = 24 %
- Cuota = 4.236 €
Ahorro fiscal anual: 3.828 €
Si Laura ha estado en EE.UU. durante los últimos cuatro años y ha tributado sin deducciones, podría reclamar más de 15.000 € de devolución e intereses generados.
¿Quién puede reclamar tras esta sentencia?
El fallo tiene un alcance amplio y beneficia a varios perfiles:
- Españoles residentes fuera de la UE/EEE: que declaran rentas en España por alquiler de inmuebles.
- Extranjeros no comunitarios con propiedades en España: que tributan por el IRNR.
- Españoles que hoy residen en España, pero en los últimos 4 años fueron contribuyentes del IRNR: también pueden reclamar devoluciones de los ejercicios no prescritos.
Cómo reclamar: pasos prácticos
- Revisión de declaraciones pasadas. Identificar los modelos 210 presentados en los últimos cuatro años.
- Recopilar justificantes. Facturas, recibos de comunidad, seguros, reparaciones, intereses, etc.
- Solicitud de rectificación. Presentar el trámite ante la Agencia Tributaria
- Posible oposición de Hacienda. Es frecuente que la Administración rechace inicialmente estas solicitudes.
- Recurso y defensa. La sentencia de la Audiencia Nacional es un argumento sólido para insistir.
Una lección clave: Hacienda no siempre tiene la última palabra
Esta sentencia pone de relieve algo esencial: los derechos de los contribuyentes se pueden defender y ganar frente a Hacienda.
La Agencia Tributaria suele interpretar la norma de forma restrictiva. Sin embargo, los tribunales, tanto nacionales como europeos, corrigen en muchas ocasiones estas interpretaciones. La clave está en:
- Estar informado de las novedades jurisprudenciales.
- Actuar dentro de plazo.
- Contar con asesoría especializada que conozca los mecanismos de defensa.
Conclusión: una oportunidad que no debes dejar pasar
La sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 supone un antes y un después en la tributación de los no residentes extracomunitarios.
- De ahora en adelante: los residentes fuera de la UE/EEE podrán deducirse gastos en el IRNR.
- Retroactivamente: quienes hayan pagado impuestos sin deducciones en los últimos cuatro años pueden reclamar devoluciones significativas.
En Lexitania seguimos cada cambio normativo y jurisprudencial que puede generar un ahorro para los contribuyentes.
👉 Si residiste fuera de la UE en los últimos 4 años y declaraste el IRNR, podemos reclamar tu dinero.
👉 Si ahora vives en España, pero durante ese periodo fuiste contribuyente no residente, también tienes derecho a reclamar.
👉 Y si tienes dudas sobre tu situación, nuestro equipo puede estudiar tu caso y defender tus derechos.
